برج سازی در منطقه 22 تهران؛ سرمایه گذاری یا سوداگری
فهرست مطالب
امروزه سرمایه گذاری در منطقه 22 تهران به عنوان یکی از سرمایه گذاری های پرسود و مطمئن در تهران شناخته شده است. افرادی که سرمایه ای در دست دارند و قصد سرمایه گذاری آن را دارند، قطعا مناطقی را انتخاب می‌کنند که از بازگشت سود آن مطمئن باشند.
در این بخش آیتم هایی که برای پیش خرید یک ملک، به عنوان خریدار باید برای شما مهم باشد و آنها را مورد بررسی قرار دهید معرفی می کنیم. همچنین شما را با انواع سازنده و انبوه ساز در منطقه 22 و خصوصیات و نیت هر دسته آشنا خواهیم کرد.
کمتر کسی در تهران یافت می شود که به دنبال سرمایه گذاری در بخش املاک بوده باشد و سری به منطقه 22 نزده باشد یا در سایت ها و شبکه های مجازی به تبلیغات پروژه های در حال ساخت و برج های ساخته شده در منطقه 22 برخورد نکرده باشد.
در این استان شلوغ مناطق مختلفی وجود دارد که هر کدام دارای شرایط متفاوتی هست، اما برج سازی در منطقه 22 تهران و دریاچه چیتگر، جز موادی است که سرمایه گذاران بسیاری به دنبال آن هستند و همچنین از سود بالایی برخوردار است. در کل سازندگانی که در منطقه 22 تهران اقدام به برج سازی و خرید زمین می کنند دو دسته اند؛ آنهایی که قصدشان ساخت و ساز است و آنهایی که نیتشان سودگرایی است.
آنهایی که قصد ساخت و ساز دارند عموما تخصص و پشتوانه ی لازم برای انجام این کار را دارند و همه آنها به نیت سرمایه گذاری پا پیش می گذارند. اما آن دسته ای که نیتشان سودگرایی است تنها از سود خوب برج سازی شنیده اند و اصلا برنامه ای برای ساخت ندارند، فقط می خواهند پولی بردارند و بروند.
ماهیت و کارنامه سازنده
سازنده هر پروژه ای چه شخص باشد و چه شرکت تعاون، باید دارای سایت و کارنامه باشد که بتوان آن را استعلام نمود. بی تردید هر پروژه ای با نام و عنوانی خاص و سازنده ای مشخص تعریف می شود. با استعلام از نام و سوابق یک سازنده به خوبی می توان به حد و حدود توانایی و کار بلدی آن سازنده پی برد. همچنین می توانید فعالیت های آن سازنده برج در منطقه 22 را در پروژه های قبلی اش بررسی و از روند ساخت آن پروژه مطلع شوید.مدارک مالکیت زمین
پس از بررسی کارنامه ی سازنده هنگامی که به نتیجه رسیدید و آن سازنده را انتخاب کردید حال می توانید از مشاور بخواهید که تصاویر اسنادی مبنی بر مالکیت سازنده بر زمین مورد نظر را به رویت شما برساند. این اسناد می تواند در بهترین حالت سند مالکیت زمین باشد که به نام سازنده متعلق شده است و یا سند مالکیت زمین به همراه مبایعه نامه ی خرید آن توسط سازنده که نشان دهد زمین مورد نظر توسط سازنده از مالک زمین با شرایط پرداخت خاصی خریداری شده است. تصویر جواز ساخت پروژه نیز در صورتی که توسط شهرداری صادر شده باشد می بایست توسط مشاور به رویت خریدار برسد.پروانه و جواز ساختمان در منطقه 22
پس از اینکه بررسی اسناد مالکیت زمین به پایان رسید می بایست وضعیت جواز ساخت روشن شود. معمولا پروژه هایی که در مراحل ابتدایی هستند و اقدام به پیش فروش واحدها می کنند زمین را با شرایط یا نقدی خریداری کرده اند و پیگیر کارهای صدور جواز از شهرداری هستند. نکته ای که برای خریداران باید مهم باشد میزان تراکم یا جواز ساخت شهرداری به زمین مورد نظر است. به این معنی که اگر پروژه مورد نظر 200 واحدی است سازنده می بایست مدرکی دال بر مجوز ساخت 200 واحد از شهرداری داشته باشد که اقدام به پیش فروش 200 واحد نماید. اگر جواز ساخت 200 واحد قطعی نشود و سازنده بیش از تعداد واحد مجوز دار واحد فروخته باشد، هم ضرر به نام و اعتبار خود زده است و هم خریدارانی که بابت یک واحد پول داده اند متضرر می شوند.نحوه ی پیش فروش واحدها در منطقه 22
نحوه پیش فروش واحد های یک سازنده برای خریداران از اهمیت بسزایی برخوردار است. اگر در قالب تعاونی باشد طبقه و جهت مشخص نمی شود و اگر سازنده شخصی باشد باید متراژ، طبقه، تیپ و جهت واحدها را مشخص نماید که در این صورت سازنده ی شخصی حق گرفتن حق امتیاز از خریداران را ندارد. ضریب طبقات طبق طبقه ی واحد مورد فروش می بایست محاسبه شود. در کل می بایست نحوه ی پیش فروش واحدهای هر پروژه با قوانین برج سازی و عرف منطقه سازگاری داشته باشد.نوع انتقال مالکیت
سازنده مالکیت واحدهای مورد پیش فروش را از طریق دفترچه ی مالکیت به خریداران منتقل می نمایند و سازنده های شخصی از طریق قرارداد و انتقال قدرالسهم زمین در دفتر اسناد رسمی منتقل می نمایند. معمولا بین اولین واریزی خریدار و انتقال مالکیت چند ماهی فاصله ایجاد می شود که در این صورت نیز این فاصله و زمان ثبت در دفترخانه نیز می بایست در متن قرارداد قید شود.شرایط پرداخت برج سازی در منطقه 22
در پروژه های پیش فروش معمولا شرایط پرداخت به این شیوه می باشد که هزینه زمین و تراکم را طی شش ماه تا یکسال دریافت می کنند و پس از آن هزینه ی ساخت طی مدت زمان ساخت تا زمان تحویل به صورت اقساط توسط خریداران مستهلک می شود. دو آیتم مهمی که باید بصورت شفاف در قرار قید شود قیمت زمین و تراکم هزینه ی ساخت می باشد. قیمت ساخت در پروژه های تعاونی ساز به صورت علی الحساب بوده و با برآورد کارشناسی تعاونی اعلام می شود و در زمان تحویل هزینه های تمام شده با احتساب هزینه بالاسری محاسبه و از اعضا دریافت می شود که معمولا تعاونی های رزومه دار قیمت علی الحسابی که اعلام می کنند نباید فاصله ی زیادی با قیمت تمام شده داشته باشد. برای انتخاب بهترین تعاونی مسکن منطقه 22 می توانید از مقاله ای که اخیرا نوشته ایم استفاده کنید. همچنین شرایط و و ویژگی های هر کدام را جداگانه مقایسه و بهترین آن را انتخاب کنید. فرمول کلی جهت شرایط پرداخت یک پروژه ی پیش فروش به این صورت است که درصد پرداخت از هزینه ی کل می بایست با درصد پیشرفت فیزیکی پروژه برابر باشد به این معنی که به ازای 50 درصد از پیشرفت فیزیکی پروژه 50 درصد از هزینه ی ساخت پرداخت شده باشد.
