امروزه در شرایط اقتصادی به وجود آمده در بازار مسکن و بالا رفتن قیمت‌ها تعداد دلالان و کلاهبرداران در این بازار زیاد شده است. به همین دلیل هنگامی‌که تصمیم به فروش منزل خود می‌گیرید برای جلوگیری از مشکلات احتمالی مثل کلاه‌برداری یا مشکلاتی که ممکن است با طرف قرارداد خود پیدا کنید، بهتر است اطلاعاتی در مورد شرایط فروش ملک و نوشتن قرارداد کسب کنید. چنانچه شما به میزان کافی از شرایط و قوانین قرارداد فروش آگاهی نداشته باشید و اقدام به فروش ملک کنید ممکن است سرمایه خود را از دست بدهید و حتی به‌جای به دست آوردن سود از فروش منزلتان متحمل ضرر شوید. در ادامه مطلب، جهت بالا رفتن اطلاعات شما در این زمینه، توضیحاتی درباره شرایط و مفاد قراردادهای فروش ملک را بیان می‌کنیم.
ثبت موضوع و مشخصات در قرارداد
در متن قرارداد فروش منزل، مشخصاتی از طرفین قرارداد مانند نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، آدرس دقیق محل سکونت و شماره تلفن ثبت می‌شود. این مشخصات باید کاملا دقیق و منطبق بر مدارک هویتی فرد باشند تا در ادامه مراحل مشکلی ایجاد نشود.
نکته مهم دیگر که باید به آن توجه کرد مربوط به قدمت و سال ساخت منزل، مشخصات سند و متراژ آن است. همچنین اطلاعات مربوط به آب، گاز، تلفن و برق که مشاع هستند یا اختصاصی و همچنین مدارک و اسناد پایان کار ساختمان که مورد تأیید شهرداری و نظام‌مهندسی بوده است باید در متن قرارداد نوشته شوند.
شرایط تحویل ملک
در این بند از قرارداد طرفین معامله شرایطی را می‌پذیرند که در صورت عدم انجام موارد ذکرشده در قرارداد، هریک از طرفین می‌توانند معامله را فسخ کنند. مثلاً فروشنده تعهد می‌دهد که در صورت دریافت کامل وجه در موعد مقرر ملک را در تاریخی که مشخص شده است به خریدار تحویل دهد؛ در غیر این صورت فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند. یا اگر فروشنده در زمانی که تعیین شده است اقدام به تحویل ملک به خریدار نکند، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا از فروشنده شکایت کند.
علاوه بر این مشخصات دقیق ملک باید کاملا مشخص شوند تا اگر در زمان تحویل کم و کاستی وجود داشت خریدار بتواند ادعای خسارت کند. در قرارداد باید لیست کاملی از وسایل همراه با ملک نظیر کولر، پکیج یا شوفاژ دیواری، موکت، پرده و… ذکر شود.
نحوه دریافت، زمان و مکان بهای ملک
در این قسمت باید اطلاعاتی از قبیل اینکه خریدار بهای ملک را به چه میزان و در چه تاریخی پرداخت میکند درج شود. مثلاً خریدار تمام وجه را به‌صورت نقد یا طی چند فقره چک می‌پردازد که اگر به‌صورت چک پرداخت شود باید حتماً شماره و مبلغ چک در قرارداد ذکر شود و اگر به‌صورت نقدی پرداخت می‌شود حتماً مشخصات رسید واریز مبلغ در قرارداد ذکر شود. نکته مهم اینکه خریدار باید همه رسیدهای واریز و ته چک‌ها را تا زمان اتمام مراحل خرید و انتقال سند پیش خود نگه دارد تا اگر مشکلی پیش آمد بتواند پرداخت پول را اثبات کند. به‌علاوه خریدار باید در قبال مبلغ نقدی که پرداخت میکند، رسید یا دست‌نوشته‌ای از فروشنده بگیرد. نکته دیگری که باید نوشته شود، تاریخ دقیق و نحوه پرداخت مابقی مبلغ است.
مفاد مرتبط با تنظیم سند
در متن تنظیم قرارداد مواردی مانند تاریخ و زمان حضور طرفین برای تنظیم سند در دفترخانه تعیین می‌شود. فروشنده موظف است قبل از تحویل منزل به خریدار تمام مشکلات ملک خود مانند در رهن بانک بودن سند را برطرف کند، همچنین مدارک مربوط به شهرداری و اداره مالیات توسط فروشنده اراِئه شود که نبود این شرایط و یا مراجعه نکردن هرکدام از طرفین به دفترخانه سبب صدور گواهی عدم حضور و پرداخت وجهی به‌عنوان خسارت برای متخلف می‌شود.
مفاد مربوط به هزینه‌ها
پرداخت کمیسیون مشاور املاک بر عهده دو طرف قرارداد است، اما هزینه‌هایی مثل پرداخت عوارض و مالیات ساختمان، هزینه‌های مربوط به شهرداری، پرداخت بدهی‌های آب، گاز، برق و تلفن و هزینه‌های تنظیم سند مثل دارایی، استعلام سند و مالیاتی که برای انتقال سند باید پرداخت شود تماماً بر عهده فروشنده است؛ زیرا هنوز مالک ملک محسوب می‌شود. اما هزینه‌های دیگر انتقال سند مثل حق ثبت سند با توافق بین دو طرف می‌تواند به‌صورت نصف، نصف پرداخت شود.
شرایط فسخ قرارداد
در شرایط فسخ قرارداد، هر دو طرف معامله شروطی را متقبل می‌شوند که در صورت عدم انجام آن‌ها طرف مقابل می‌تواند قرارداد را به‌صورت یک‌طرفه فسخ کند، شرط‌هایی مانند پرداخت نکردن بهای ملک توسط خریدار در تاریخ معین‌شده، تحویل ندادن به‌موقع ملک از طرف فروشنده به خریدار، ضرر کردن هردو طرف در معامله (مثلاً طرفین متوجه شوند قیمت ملک پایین‌تر یا بالاتر بوده است) از اصلی‌ترین دلایل فسخ هستند که باید در قرارداد ذکر شوند.
اگر خریدار به استناد تعریف و تمجیدات فروشنده ملک را خریداری کند و در زمان تحویل متوجه شود که توصیفات اشتباه بوده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
اگر خریدار بهای ملک را به‌طور کامل بپردازد اما پس از تحویل آن متوجه مشکلاتی در ملک شود که در قرارداد قید نشده، می‌تواند جهت فسخ، به بنگاه معاملاتی که در آن مبایعه‌نامه را نوشته‌اند مراجعه کند.
اگر مشخص شود که فروشنده حق فروش ملک را نداشته است (مثلاً ملک موروثی بوده و فروشنده به‌تنهایی حق فروش آن را نداشته یا ملک در رهن بانک بوده است) خریدار حق فسخ معامله را دارد.
شرایط لازم برای نوشتن قرارداد
- مراجعه به مشاور املاک معتبر
- روشن و واضح بودن متن قرارداد برای طرفین
- حضور دو شاهد از طرف خریدار و فروشنده برای امضا و تأیید قرارداد
- قید شدن تمام نکات لازم و شرایطی که مورد توافق دو طرف معامله است.
- رؤیت تمام مدارک، سند و قولنامه‌های قبلی ملک
سخن پایانی
هدف ما از نوشتن این مقاله دادن آگاهی به افرادی است که در حال خرید یا فروش یک ملک هستند؛ اما اطلاع چندانی در این رابطه ندارند و قصد دارند اطلاعاتی مفید و کاربردی دراین‌باره کسب کنند. درهرحال لازم است که به‌عنوان خریدار یا فروشنده دانش و آگاهی خود را در رابطه با شرایط خریدوفروش ملک افزایش دهید؛ و به تمام نکات و قوانین قرارداد و مستندات مربوط به ملک توجه کنید. به‌این‌ترتیب بدون هیچ مشکل قانونی می‌توانید معامله خوبی را به اتمام برسانید.
