شاید برای شما هم این سوال پیش آمده باشد که واژه خیار تدلیس چه تعریفی دارد و چه کاربردی در انجام امورات ملکی می‌تواند داشته باشد. در این مقاله سعی داریم شما را با این واژه آشنا نموده و در مورد نکات آن در معاملات ملکی توضیحاتی ارائه دهیم. خریداران، مالکان و مشاوران املاک با آگاهی کامل از نکات مربوط به خیار تدلیس، علاوه بر آشنایی با آن می‌توانند از وقوع آن در معاملات خود جلوگیری کنند.
تعریف خیار تدلیس
روزانه معاملات بسیاری در بین افراد جامعه منعقد می‌شوند که اجرای معاملات ملکی ازجمله آن‌ها است. اجرای این معاملات طبق قرارداد بین دو طرف انجام می‌شود که اگر هریک از طرفین اقدام به فریبکاری نمود؛ قانون بتواند با او برخورد قاطع داشته باشد.
در مباحث حقوقی کلمه تدلیس به معنای پنهان کردن و در معنای کلی فریب طرف معامله است. اصطلاح خیار از مصدر اختیار گرفته شده و به شخصی گفته می‌شود که در معامله فریب خورده و می‌تواند بر همین اساس معامله را فسخ نماید.
خیار تدلیس را می‌توان به این صورت بیان کرد که هرگاه در یک معامله یکی از طرفین با فریبکاری و دادن اطلاعات نادرست و دروغ در مورد ملک معامله‌شده با طرف دیگر قرارداد ببندد و معامله را انجام دهد؛ در صورت متوجه شدن شخص فریب‌خورده، او حق فسخ معامله را دارد. زیرا در صورت داشتن آگاهی چه‌بسا این معامله را انجام نمی‌داد.
شرایط ایجاد خیار تدلیس
برای اینکه شخص فریب‌خورده بتواند از خیار تدلیس برای فسخ استفاده کند؛ باید شرایط و مدارکی به‌عنوان سند ارائه دهد. برخی از این شرایط عبارت‌اند از:
- بزرگ‌نمایی و پنهان کردن عیب
این شرط در صورتی اتفاق می‌افتد که شخص معامله‌گر در مورد ملک خود ویژگی را که وجود ندارد، بیان میکند و یا عیب ملک را از خریدار مخفی کند؛ درنتیجه معامله بر اساس اظهارات او انجام می‌شود. درصورتی‌که اگر طرف معامله آگاهی به این دو مورد داشت؛ حاضر به انجام معامله نمی‌شد.
این نکته حائز اهمیت است که قیمت ملک نمی‌تواند از شروط خیار تدلیس باشد و خریدار در صورت خرید ملک با قیمت پایین نمی‌تواند پس از پشیمانی از انعقاد قرارداد، به دلیل پایین بودن قیمت اعلام تدلیس کند.
- اجرای خیار تدلیس از سمت طرفین
در این شرط حضور یک شخص ثالث به‌عنوان واسطه‌گر و کسی که معامله را اجرا کرده است نمی‌تواند موجب اجرای خیار تدلیس شود و خریدار تنها می‌تواند خسارت دریافت نماید. به‌عنوان‌مثال ملکی توسط مشاور املاک بدون آگاهی فروشنده با اطلاعات غلط به خریدار فروخته می‌شود؛ در این صورت اگر خریدار متوجه فریب شود نمی‌تواند معامله را فسخ نماید و تنها می‌تواند ادعای خسارت کند.
در برخی موارد شخص ثالث می‌تواند با فروشنده تبانی‌هایی صورت داده باشد که در صورت داشتن مدرک و سند، شخص خریدار می‌تواند آن را فسخ کند.
- اقدام فوری برای فسخ معامله
طبق این شرط، فرد فریب‌خورده باید در اسرع وقت و در مدت‌زمان قانونی خود ( یک ماه تا ۴۰ روز) فسخ معامله را به شخص فریب‌دهنده اعلام نماید و در صورت عدم رضایت طرف مقابل می‌تواند با ارائه مدارک و دلایل کافی به مراجع قانونی شکایت کند. این مدارک می‌تواند شامل متن قرارداد مکتوب شده و یا شهادت افراد درگیر در معامله باشد.
- اجرای فریب قبل از تنظیم قرارداد
یکی دیگر از شروط اجرای خیار تدلیس برای شخص خریدار یا فروشنده این است که فریبکاری و پنهان‌کاری قبل از انعقاد معامله و قرارداد انجام شده باشد. در صورت ایجاد فریب بعد از عقد قرارداد شخص فریب‌خورده نمی‌تواند از خیار تدلیس استفاده کند.
- پنهان کردن نصف حقیقت
در صورتی که شخص فریب‌دهنده حتی نیمی از حقیقت را پنهان کرده باشد و شخص فریب‌خورده بتواند آن را اثبات کند؛ معامله فسخ و قرارداد باطل می‌شود.
خیار تدلیس در معاملات ملکی
در معاملات ملکی و قراردادهای خرید و فروش، خیار تدلیس بیشتر به چشم می‌خورد. بنابراین تمامی افراد درگیر در این حوزه، خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک نیاز است تا در مورد آن اطلاعات کافی داشته باشند. اصلی‌ترین دلایل رخ دادن خیار تدلیس در این معاملات، عبارت‌اند از:
- گردش بالای معاملات ملکی
به دلیل بالا بودن قیمت املاک نسبت به دیگر دارایی‌ها می‌تواند موجب اجرای تدلیس در طرفین شود.
- تعداد زیاد ذینفعان
اگر در اجرای یک معامله تعداد نفرات حاضر از خریدار، فروشنده و مشاور املاک بیشتر شود؛ این مساله می‌تواند تدلیس در معامله ملک را افزایش دهد.
- پایین بودن دانش حقوقی معاملات ملکی
عدم تسلط افراد عادی به مباحث حقوقی در هنگام اجرای معاملات ملکی می‌تواند یک عامل تدلیس باشد.
نکات مهم در خیار تدلیس برای مشاورین املاک، فروشندگان و خریداران
در اینجا به مهم‌ترین نکاتی که هر یک از افراد حاضر در هنگام معامله باید در نظر داشته باشند می‌پردازیم:
- مشاوران املاک
مهم‌ترین نکته مکتوب نمودن توافقات، وعده‌ها و تمامی صحبت‌های انجام‌شده بین دو طرف است. عدم جانب‌داری مشاوران املاک از یکی از طرفین معامله، پرهیز از دادن وعده و وعید از زبان طرفین به دیگری، داشتن اطلاعات کافی و آشنایی با فوت‌وفن مذاکره از مواردی است که برای جلوگیری از رخ دادن این اتفاق می‌توان به آن‌ها اشاره کرد.
- فروشندگان
پرهیز از دادن وعده‌های توخالی، شرح تمامی نکات حقوقی و ملکی واحد مسکونی، بیان چالش‌ها و نکات منفی در کنار توضیحات مثبت ارائه‌شده به خریدار، آگاهی کامل به حق و حقوق و امکانات ملک خود را می‌توان ازجمله موارد مهم برای فروشنده در خیار تدلیس برشمرد.
- خریداران
خریدار به‌عنوان مهم‌ترین عضو در معامله می‌تواند خیار تدلیس را به حق اجرا نماید. بنابراین توجه به نکات زیر از اهمیت بالایی برخوردار است:
- درخواست مکتوب کردن تمامی موارد ذکرشده در هنگام معامله از مشاور املاک
- دریافت مشاوره از مشاوران و متخصصان حقوقی جهت خرید یا اجاره
- آگاه بودن به فرایند اجرای معامله
- جلوگیری از اتفاقات احتمالی که منجر به پرداخت هزینه‌های گزاف برای اجرایی نمودن خیار تدلیس می‌شوند
جمع‌بندی
در این مقاله سعی شد در مورد خیار تدلیس و نکات مهم آن برای خریدار، فروشنده و مشاور املاک توضیحاتی در اختیار شما قرار داده شود. لازم است در اجرای معاملات ملکی و قبل از عقد قرارداد بین طرفین، هر سه گروه حاضر در معامله ازنظر متخصصان حقوقی و ملکی استفاده کنند.
