تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟
فهرست مطالب
اگر شما تاکنون معاملات ملکی انجام داده‌اید، کلمات عرصه و اعیان را شنیده‌اید و شاید این مسئله برای شما پیش آمده باشد که تفاوت بین این دو چه می‌تواند باشد؟ اینکه عرصه و اعیان به چه صورت تقسیم می‌شوند و مالک هرکدام چه شخصی است؟ برای رسیدن به پرسش این دست سوالات با ما در این مقاله همراه باشید تا در مورد عرصه و اعیان اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دهیم.
مفهوم عرصه و اعیان
در حالت کلی عرصه به زمین و اعیان به ساختمان گفته می‌شود. اصطلاح عرصه و اعیان برای تمامی املاک و مستغلات با انواع کاربری مسکونی، تجاری، اداری و … صدق می‌کند. عرصه زمینی است که در آن ساختمان (ویلا، آپارتمان، برج، مجتمع تجاری و …) ساخته می‌شود و اعیان همان ساختمان با نوع کاربری متفاوت است که بر روی عرصه احداث می‌شود. درنتیجه در صورت ساخت یک آپارتمان یا برج مسکونی یا تجاری، تمامی واحدهای احداث‌شده جزء اعیان آن ملک به شمار می‌آیند.
هرگاه شما ملکی را به‌صورت شش‌دانگ خریداری نمایید و سند دریافت کنید، این خرید شامل عرصه و اعیان خواهد بود، اما در حالت‌های خاص مانند خرید زمین‌های موقوفی مشخص می‌شود که این ملک عرصه بوده است یا اعیان. چنانچه آپارتمان‌هایی بر روی یک قطعه زمین ساخته شود تمامی آن‌ها به‌عنوان اعیان شناخته می‌شوند.
اهمیت شناخت عرصه و اعیان
در بیشتر معاملات خریدوفروش ملک‌های مسکونی از نوع آپارتمان، خریدار بیشتر متوجه ساختمان یا همان اعیان است و کمتر کسی است که شاید در مورد عرصه نیز آگاهی داشته باشد. در این زمان فرد اعیان یا همان ساختمان را در مجتمع خریداری می‌کند و این تفاوت‌ها چندان برایش مهم نیست اما توجه به عرصه و اعیان زمانی اهمیت پیدا می‌کند که موضوع تخریب و ساخت‌وساز عرصه پیش آید. در این حالت با توافق مالکین اعیان‌ها (واحدهای مجتمع) تصمیم‌گیری در مورد عرصه انجام می‌شود.
آپارتمان‌ها دارای عرصه‌های بزرگی هستند که هر صاحب اعیان به اندازه سهم خود از عرصه به‌صورت مشاعی بهره می‌برد؛ درواقع به اندازه ملک خود می‌تواند صاحب عرصه شود. هرچه تعداد واحدهای مجتمع کمتر و مساحت زمین یا عرصه بیشتر باشد، سهم هر شخص مالک بیشتر شده و درنتیجه ارزش بالاتری خواهد داشت. در مورد پارکینگ و انباری که هر واحد به‌صورت مجزا از ملک خریداری شده دارد، در سند ثبت‌شده تا در زمان تفکیک عرصه بر اساس متراژ و تعداد پارکینگ‌های مالک قدرالسهم تقسیم‌بندی شود. در برخی از اسناد، اعیان‌ها جداسازی شده و مبلغ در سند تعیین گردیده است اما برخلاف آن برای عرصه باید مراحل تعیین ارزش هر اعیان مشخص شود.
تفکیک عرصه به چه صورت انجام می‌شود؟
با تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن کار تفکیک عرصه آغاز می‌شود. این کار به‌منظور تفکیک اسناد یا تقاضای تخریب و ساخت‌وساز از جانب مالک صورت می‌گیرد. مراحل اداری زیر باید انجام شود تا سهم هر یک از مالکان واحدها یا اعیان مشخص گردد.
در ابتدای کار مالک یا وکیل قانونی درخواست تفکیک نقشه پلاک را به شهرداری منطقه اعلام می‌کند. پس از بررسی تقاضا توسط شهرداری، کارشناس معتمد نسبت به اخذ مدارک لازم مطابق با قوانین و مقررات اقدام می‌نماید و نقشه مصوب را در اختیار مالک قرار می‌دهد. یک نسخه دیگر از این نقشه به‌منظور تطبیق با ضوابط ثبت و تنظیم به اداره ثبت اسناد ارسال می‌شود. تمامی این امور بر اساس قانون 101 شهرداری‌ها انجام می‌شود.
در مرحله بعد نماینده شهرداری و نقشه‌بردار به همراه نقشه وصول‌شده به محل ملک رفته و پس از بازدید، نقشه شهرداری با سند مالکیت صادرشده را با محل ملک تطبیق می‌دهند. تمامی گواهی‌های لازم اعم از تجاوز به معابر و مشایعات بررسی می‌شوند و توسط نقشه‌بردار به ثبت می‌رسند. نماینده ثبت اسناد و املاک فرم مجلس جداگانه را تنظیم نموده و با پرداخت هزینه و طی نمودن مراحل اداری یک نسخه از این فرم به دفتر اسناد رسمی متقاضی ارسال و تحویل متقاضی داده خواهد شد.
چگونگی تفکیک اعیان
در مورد تفکیک اعیان، اجرای مراحل و انجام امور آسان‌تر است. برای تفکیک اعیان، مالک یا سازنده یا وکیل قانونی متقاضی گواهی پایان کار ساختمان را به اداره ثبت اسناد و املاک کشور برای دریافت گواهی پایان کار رسمی تحویل می‌دهند. در مرحله بعدی نقشه‌بردار زیر نظر نماینده دفتر اسناد و املاک رسمی، قسمت‌های مفروزی و مشاعی را مشخص می‌کند. فرم مجلس تفکیکی توسط نقشه‌بردار تهیه و تنظیم می‌شود. پس از طی مراحل اداری و پرداخت هزینه‌های مربوط کار تفکیک اعیان به پایان می‌رسد.
عرصه و اعیان در زمین‌های موقوفی وارثی
با توجه به اینکه در زمین‌های موقوفی سند عرصه در اختیار سازمان اوقاف است، مالک تنها صاحب اعیان ملک بوده و هیچ دخل و تصرفی بر عرصه ندارد. مالکیت عرصه این‌گونه زمین‌ها به‌صورت دائم در اختیار سازمان اوقاف است. در صورت اجرای ساخت‌وساز و فروش واحدهای آماده‌شده، افراد مالک تنها مالک اعیان آن هستند و هیچ اختیاری در عرصه نخواهند داشت. به همین دلیل اجاره 99 ساله واحدهای ساخته‌شده تعریف می‌شود و مالکان اعیان بایستی سالیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره به سازمان اوقاف پرداخت نمایند.
در مورد زمین‌های وراثتی، در صورت درخواست وارثان برای فروش ملک بدین صورت است که اگر در زمین مجتمع‌های بزرگ قرار داشته باشد و مالکان اعیان‌ها از عرصه سهم داشته باشند طبق توضیحات داده‌شده در بخش‌های قبل در قسمت تفکیک عرصه، افراد باید با مراجعه به شهرداری و طی نمودن مراحل قانونی تفکیک عرصه بین وارثان را انجام دهند.
سخن پایانی
در این مقاله سعی شد بیشتر در مورد مفهوم عرصه و اعیان در آپارتمان‌ها صحبت شود. درواقع عرصه زمین و مکانی است که ساختمان بر روی آن بنا می‌شود. اعیان همان بنا یا ساختمانی است که بر روی عرصه احداث می‌شود. درواقع عرصه همان مساحت کل زمین و اعیان همان واحدهای مسکونی در مجتمع‌های می‌باشد. گفته شد که در صورت متفاوت بودن تعداد پارکینگ‌ها و یا متراژ انباری‌ها، میزان سهم هر مالک اعیان از کل عرصه تفاوت است.
دانستن عرصه و اعیان در مورد زمین‌های موقوفی که در اختیار تام سازمان اوقاف قرار دارند بسیار پراهمیت است زیرا مالکیت آن‌ها در دست امور خیریه است و مالکان اعیان در آن دخل و تصرف ندارند. انجام معاملات در این مورد بر اساس دریافت اجازه از سازمان اوقاف انجام می‌شود.
