3.3
(3)

تعداد آپارتمان های منطقه 22

از منطقه ۲۲ تهران می توان به عنوان منطقه ویژه یا منطقه آزاد تهران یاد کرد زیرا دارای چند مشخصه خاص است. بیشترین واحد های مسکونی آن خالی از سکنه می باشد. آمار های رسمی مربوط به تعداد واحد های مسکونی و واحد های در حال ساخت نشان می دهد که در حال حاضر، حدود ۷۵ هزار خانوار در منطقه ۲۲ تهران ساکن هستند. 

این آمار در حالی است که واحد های مسکونی موجود در منطقه ۲۲ که با نام برج های تهران هم شناخته می شوند، بالای ۱۳۰ هزار واحد مسکونی است و عملیات ساخت و ساز در این منطقه ادامه دارد.

غربی ترین منطقه تهران در اثر نبود مالیات با مالک، در حالی که به منطقه آزاد بازار مسکن تبدیل شده است. بررسی ها نشان می دهد در حال حاضر (با احتساب آمارهای مربوط به اوایل سال ۱۴۰۰)، معادل ۴۳ ‌درصد خانه‌‌های منطقه ۲۲ خالی از سکنه هستند. این میزان معادل متوسط یک سال تیراژ ساختمانی پایتخت است.

در پنج سال گذشته حدودا هر سال بطور متوسط ۶۰ هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شده است که این میزان با واحد ها مسکونی خالی از سکنه برابر می باشد.

امروزه حدود نیمی از واحد هایی که ساخته شده اند، تحویل داده شده اند و آماده می باشند، خالی از سکنه می باشد.

ناگفته نماند که فعالان بازار معاملات مسکن اعلام کرده اند، امسال نسبت به سال گذشته تعداد واحد های مسکونی خالی از سکنه افزایش پیدا کرده است.

افزایش واحد های خالی از سکنه تحت تاثیر دو علت اصلی قرار می گیرد. اولین علت آن، تکمیل واحد های جدید ساخته شده در منطقه ۲۲ می باشد. علت دوم، افزایش تمایل سرمایه گذاران برای خرید مسکن و خالی نگه داشتن آن با انگیزه کسب سود بیشتر در آینده. شما می توانید با اطلاع از پروژه های پذیره نویسی منطقه ۲۲ نسبت به سرمایه گذاری در آنها اقدام نمایید.

 

معرفی کلی منطقه ۲۲

در حقیقت بررسی از آخرین وضعیت بازار مسکن در منطقه ۲۲ به علت کشف این منطقه به تبدیل بورس خانه های خالی منجر شد. منطقه ۲۲ تهران نسبت به یکی دو سال گذشته، بیشتر مورد توجه سرمایه گذاران، اعم از سرمایه گذاران ملکی و ساختمانی قرار گرفته است. 

این منطقه در دوسال گذشته به مقصد اصلی سرمایه گذاران ملکی تبدیل شده است. سه گروه غیر مصرفی خرید مسکن از دوسال گذشته، این منطقه را تحت تاثیر خودش قرار داده است. 

دسته اول مالکان واحد های مسکونی خالی از سکنه و سرمایه گذاران مهاجر از سایر مناطق تهران به این منطقه هستند.

گروهی از سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی، طی دو سال به دلیل رکود معاملاتی و ساختمانی افزایش شدیدی داشته است. همچنین افزایش بسیار هزینه های ساخت مسکن و نبود تقاضای مصرفی ملکی برای خرید آپارتمان از سایر مناطق تهران می باشد.

این افراد مقصد سرمایه گذاری های خودشان را از مناطق ۲ و ۵ به منطقه ۲۲ تغییر داده اند. در حقیقت مهم ترین علت این مهاجرت رسیدن به کسب سود بیشتر و فروش راحت می باشد.

دسته دوم مالکان، مهاجران و ثروتمندان کلان شهر ها و شهر های کشور می باشد که بازار مسکن را برای سرمایه گذاری انتخاب و جذاب می دانند. 

دسته سوم این گروه، مالکان و سرمایه گذاران پایتخت هستند که به یک دلیل مهم بازار منطقه ۲۲ مسکن را به عنوان سرمایه گذاری انتخاب کرده اند. مهم ترین دلیل افزایش خانه های خالی در منطقه ۲۲ تهران و افزایش تمایل سرمایه گذاران به خرید ملک ها، تبدیل کردن آن به حیاط خلوت مالیاتی است.

در حال حاضر بیش از ۶۰ درصد واحد های مسکونی بدون سند رسمی و یا فاقد پایان کار می باشند. همین امر باعث می شود تا رهگیری مالیاتی آنها امکان پذیر نباشد.

این گروه از سرمایه گذاران و مالکان با این دلیل که در صورت دریافت مالیات از خانه های خالی از سکنه، املاک خریداری شده آنها در تور مالیاتی خواهد افتاد بازار معاملات مسکن منطقه ۲۲ را نشانه گرفته اند.

معرفی منطقه 22

 

معافیت برای مالکان بزرگ

بررسی ها نشان می دهد که تعداد زیادی از مالکان بزرگ، در حال حاضر مالک چند ده واحد مسکونی می باشند که هیچ کدام از این واحد ها فاقد پایان کار می باشند و سند رسمی ندارند. برج های ساخته شده به دلیل قرار گیری آن ها در مسیر بادها و پالایش ها مشمول عوارض بیشتری هستند و عملا از پرداخت این عوارض معاف هستند. زیرا ساختمان آن ها پایان کار ندارد!

همین معافیت از پرداخت عوارض باعث شده است که منطقه ۲۲ به بورس واحد های خالی از سکنه مالکان کوچک و بزرگ تبدیل شود.

 

دو بحران اصلی در منطقه ویژه

منطقه ۲۲ تهران، منطقه ویژه تهران نامیده می شود. این ویژه بودن از این بابت که تازه ساز ترین منطقه پایتخت می باشد و در محل ساخت آن برج های بیشتری در کوتاه ترین زمان ساخته می شود. 

این منطقه جز مناطق بالای شهر می باشد و گران قیمت می باشد. منطقه ۲۲ تهران، منطقه ای خاص می باشد که قیمت مسکن در آن ارزان تر از مناطق مصرفی نیمه شمالی (منطقه های ۲ و ۵) می باشد. 

مناطق شمالی  شهر گران تر از مناطق جنوبی ( منطقه های ۹ و ۱۰) است. منطقه تاره ساز تهران در یک دهه گذشته با ساخت تعداد زیادی یرج با چندین طبقه مورد تقاضای متقاضیان مسکن قرار می گیرد.

 

خروج از دایره تقاضای مصرفی

در حال حاضر قدرت خرید مسکن خانوار های تهرانی فاقد مسکن تقریبا زیر ۶۰ متر مربع می باشد. در حالی که مساحت متوسط واحد های مسکونی ساخته شده بیش از ۲۰۰ متر مربع می باشد.

این موضوع یعنی اینکه واحد های ساخته شده بطور میانگین از دایره قدرت خرید متقاضیان مسکن خارج شده است. به دلیل غیر متعارف بودن ضوابط ساخت و ساز در تهران با وضعیت توان اقتصادی خانوار ها و برخی محدودیت های شهرسازی، سرمایه گذاران هم بیشتر به سمت واحد های مسکونی با مساحت زیاد می روند.

متوسط مساحت واحد های ساخته شده در تهران بالای ۱۰۰ متر مربع می باشد و در منطقه ۲۲ بالای ۲۰۰ متر مربع می باشد. بحران دوم به سود نجومی و ریسک صفر بر می گردد. تصور می شد با رونق گرفتن در ساخت و ساز منطقه ۲۲، بخش قابل توجهی از متقاضیان فاقد مسکن در این منطقه هستند که می توانند صاحب آپارتمان شوند که هم اکنون نیمی از واحد های مسکونی خالی از سکنه می باشد.

دو عامل یاد شده در این مطلب باعث می شود تا منطقه ۲۲ به منطقه آزاد پایتخت تبدیل شود؛ اگر قانون مالیات خانه های خالی این منطقه را بطور کامل اجرایی کند و مشمول مالیات بداند، عملا بخش زیادی از واحد های منطقه ۲۲ شامل این مورد می شوند و قابل رهگیری دولت نیستند.

فاصله قیمتی نه چندان محسوس آپارتمان ها با واحد های مسکونی مناطق پایین و از سوی دیگر جریان های مالکی این منطقه باعث شده است تا منطقه ۲۲ در امتداد مناطق ۵ و ۲ واقع شود.

این در حالی می باشد که در دوره سه ساله جهش ملکی، تلاش سرمایه داران برای حفظ ارزش دارایی ها و به عنوان محرک مکمل برای تعداد خانه های خالی در این منطقه است. همین امر باعث شده است تا منطقه ۲۲ به خالی ترین منطقه تهران تبدیل شود.

 

موج‌‌ سواری روی زمین‌‌ های بایر

تعداد زیادی از زمین هایی که زیر بار ساخت و ساز نرفته اند، از حقوق مکتسبه ای برخوردار هستند که در سال های قبل از این در جریان دریافت مجوز برج سازی بدست آورده اند. البته که بخش زیادی از این زمین ها متعلق به مالکان حقوقی می باشد که در سال های قبل مجوز ساخت و ساز داشته اند و بخش زیاد این اراضی به صورت خالی رها شده است.

زمانی که منطقه ۲۲ به یخچال بزرگ ملکی تبدیل شد، بخش زیادی از اراضی منجمد، خالی و رها شدند. اراضی هایی که متعلق به مالکان بزرگ می باشد در واقع دارای ارزش افزوده زیاد و سود بالای مالکی می باشد. 

جالب است بدانید مالکان حقوقی با تملک و بدون ریسک پذیری همچنین بدون پرداخت هزینه ای، از ارزش افزوده با سود بالایی برخوردارند. این در حالی می باشد که سقف جمعیتی منطقه ۲۲ تهران در حال تکمیل شدن می باشد. بررسی ها نشان می دهد که سقف جمعیتی در چند مرحله افزایش پیدا کرده است؛ بدون آنکه سرانه های خدماتی و شهری با این میزان افزایش بهبود یابند.

در واقع زمین ها و اراضی هایی که به نفع بهبود سرانه خدمات در شهر بوده اند، همگی صرف زیر بنا ها و رو بنا های شهری شده اند. همچنین با احداث مراکز تفریحی، درمانی، خدماتی، آموزشی و … در قالب املاک و اراضی رها شده است و تحت مالکیت مالکان بزرگ قرار دارد.

کارشناسان از وجود این مالکان بزرگ به عنوان یکی از بحران های چالشی یاد می کنند؛ چالشی که اگر با اهمیت از مسدود سازی ریه های تنفسی شهر تهران با برج هایی که هر کدام چندین طبقه دارد ساخته شده در این منطقه نباشد، از آن کمتر مورد توجه نیست.

 

مسیر اصلاح در منطقه آزاد

بررسی ها نشان می دهد تنها یک کلید برای بازگشایی قفل مالکی در منطقه تهران وجود دارد که به نفع عرضه انبوه مالک های منجمد بازار مسکن می باشد. این کلید برای دریافت مالیات سالانه ملک های مسکونی می باشد. 

هنگامی که همه واحد های مسکونی، مشمول مالیات شوند دیگر امکان عدم برخورداری از سند و پایان کار مسدود خواهد شد. بررسی ها نشان می دهد که نفع این قانون مالیاتی متوجه بازار مسکن یعنی بازار اجاره خواهد شد؛ اولین اقدام بخش عمده ای از مالکان در شرایط بازار می باشد. تا زمان قطعی برای فروش و یا نگهداری این واحد ها مشخص شود.

از طرفی با دریافت مالیات، مالکان بزرگ، که املاک خود را خالی رها کرده اند ناچار به تعیین تکلیف این زمین ها می شوند.

گروه سرمایه گذاری مسکن برنا

گروه سرمایه گذاری مسکن برنا

گروه سرمایه گذاری مسکن برنا، جایی که رویاها به خانه می رسند

چقدر این آگهی برایتان مفید بود؟

روی یکی از ستاره ها برای امتیاز دادن کلیک کنید.

متوسط امتیاز 3.3 / 5. تعداد امتیاز ها: 3

اولین نفر باشید در امتیاز دادن!

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.